Чернигов: Ответственность за жилье несут владельцы
Как проблемы, связанные с изношенностью и аварийностью жилого фонда, регулируются законодательством? Об этом рассказывает юрист Дмитрий Федоров: - Жилищный кодекс УССР, принятый еще в 1983 году, но действующий и на сегодняшний день, определяет несколько видов жилищного фонда: государственный, частный, общественный, фонд жилищно-строительных кооперативов, жилищный фонд социального назначения. Вследствие стремительного развития экономических правоотношений и включения квартир многоквартирного дома в активный гражданский оборот, стопроцентная принадлежность дома к тому или иному жилищному фонду стала редкостью. Это, прежде всего, касается части жилого фонда, возведенного во времена СССР и в первые десятилетия украинской независимости. В пик приватизационной кампании жители домов, что были построены когда-либо государственными предприятиями, либо за счет Государственного или местного бюджетов, впоследствии реализовали свое право на приватизацию. Некоторые приобрели квартиры в этих домах на вторичном рынке. В результате таких операций жилой дом перестал иметь единого хозяина и учитываться исключительно как государственная или коммунальная собственность. Это же касается и общежитий, которые в результате законодательных изменений сначала были переданы в собственность территориальных общин, однако впоследствии были почти полностью приватизированы их обитателям. Начиная с 2000-х годов в Украине потихоньку начали разделять управления жилищным фондом между государством в лице классических жилищных эксплуатационных контор (Жэков) и частными совладельцами. Но четкого нормативно-правового акта, который закреплял бы обязанности по управлению многоквартирным жилым домом, долгое время не было. Сначала попытка разграничить ответственность и закрепить многоквартирные жилые дома по определенным субъектом была реализована в Законе Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома", который ввел абсолютно новое коллективное образование - ОСМД. Затем был принят Гражданский кодекс Украины 2003 года, который сменил морально устаревший Гражданский кодекс УССР 1963 года, установив, что все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома. Своего рода революцию вызвал Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» 2015 года, четко предусмотрев, что владельцы квартир в многоквартирных жилых домах и имеют неопределенную и неотъемлемую долю собственности во всех конструктивных элементах дома. Включая лестницы, лифты, любое инженерное оборудование, включая все в целом. Все, что вне квартиры и долю в чем невозможно определить и выделить, имеет статус общей совместной собственности. И все равноправно управляют этим имуществом, то есть жилым домом в целом со всеми его подвалами, чердаками, коммуникациями, и тому подобное. Этот же Законвстановив, что за собственниками квартир закреплены не только права, но и соответствующие обязанности содержать дом. И эти нормы очень конкретные, я бы даже сказал, процедурные. Закон установил, что обязанность по капитальному ремонту жилого многоквартирного дома несут его сособственники. Для этого предусмотрены коллегиальные механизмы управления общим имуществом многоквартирного жилого дома, порядок создания совместных ремонтных фондов и тому подобное. Есть несколько вариантов управления жилым фондом. Или это общее собрание собственников квартир в доме, или это ОСМД, или создание жилищного кооператива. Но в любом из них действует принцип, что все вопросы общего характера решаются совместно. В том числе – вопрос взносов (отчислений) на капремонт жилого здания. Кто же должен следить за безопасностью домов? Старые методики предусматривают действия лишь в отношении государственного или общественного жилья. В частности, статья 7 Жилищного кодекса УССР и Порядок обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания, утвержденный еще Советом Министров СССР в 1984 году, не предусматривают ни возможности, ни алгоритма действия в ситуациях смешанного или частного жилого фонда. Привычная для многих надзорная функция государства и ее возможность безграничного вмешательства в частную собственность неактуальна. Имея в большинстве случаев частный или смешанный жилой фонд (превалирование частных квартир), государство не имеет права вмешиваться в деятельность собственника. Коммунальные Жэки, которые, обычно, предоставляют жилищно-коммунальные услуги, действуют исключительно на основании заключенных с потребителями типовых договоров содержание домов и сооружений и придомовых территорий и в пределах перечня услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 20 мая 2009 года. № 529. В этот перечень входит только текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотвода, теплоснабжения и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок). В то время как упомянутый Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», в статье 7, прямо и недвусмысленно возлагает на собственников обязанности по текущему осмотру и периодическое обследование принятого в эксплуатацию в установленном законодательством порядке многоквартирного дома в течение всего жизненного цикла здания, а такожнести ответственность за ненадлежащую эксплуатацию согласно закону. То есть человек, который принял решение о приватизации или приобрела квартиру, сама принимает ответственность на себя не только за квартиру как часть дома, но и за весь строительный конструктив. И она должна понимать, что здание стареет и это объективно. И за ее обследование – в том числе – ему как владельцу нужно нести ответственность. Эти отношения некоторой степени аналогичны приобретению автомобиля. По его исправность, прохождение технических осмотров, ответственность, прежде всего, несет собственник. Конечно, ЖЭК или Управление ЖКХ или БТИ или какая-то проектная или строительная организация могут и, на мой взгляд, обязаны предоставить профессиональную помощь в определении состояния жилого здания – но прямой обязанности делать это, да еще и за свой счет, в них нет. Вообще, доступа к жилью нет, если на то нет согласия собственников. Без нее можно разве что пройти осмотреться по здание по периметру или помещения общего пользования, опять-таки, при отсутствии возражения совладельцев. Жалобы жильцов могут иметь следствием создание определенной комиссии. Но она будет иметь право только на то, чтобы сделать тот или другой вывод: действительно, жалобы обоснованные, жилье аварийное и непригодное для использования или требует восстановительного ремонта. И каких-либо обязательств для владельцев это само по себе еще не означает. В идеале, они должны срочно созвать собрание и определить подрядчика работ и источника финансирования работ. Но если они хотят – выселяются, не хотят – остаются в таком доме на собственный риск. Нет законного механизма принудительного выселения кого-либо из его жилья, за исключением выселение из квартиры по судебному решению. То есть получается достаточно серьезный правовой коллапс. Для его преодоления надо принимать специальные местные программы, но надо понимать, что возможности финансирования частной собственности за счет местного бюджета ограничены и, с учетом требований бюджетного законодательства, допускаются исключительно на условиях соучастия с другими совладельцами. В любом случае: согласно Основному Закону собственность – обязывает, и наша безопасность как владельцев квартир – это теперь в первую очередь наша инициатива. Это нормы законодательства. И к этому уже надо привыкать. Пресс-служба Черниговского городского совета.Переведено сервисом "Яндекс.Переводчик": translate.yandex.ru.
Source: http://uzinform.com.ua/